Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragstellerin ist die Verwalterin einer Wohnanlage; sie handelt in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer. Den Antragsgegnern gehört eine Wohnung ohne Balkon.

In § 1 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt, dass die Balkone zum Sondereigentum gehören. Außerdem ist in § 7 Nr. 2 GO bezüglich des Verteilungsschlüssels der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt:

a) Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den Lasten und Kosten bestimmt sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist.

b) Kosten, Lasten und Gebühren, die durch Messeinrichtungen oder auf sonstige Weise einwandfrei getrennt pro Sondereigentumseinheit festgestellt werden können, trägt der betreffende Sondereigentümer allein.

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 18.11.2000, dass eine bestimmte Firma mit der Sanierung der Balkongeländer beauftragt wird und die Kosten anteilig auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Der Beschluss ist bestandskräftig. Die Antragsgegner lehnten es ab, sich an den Sanierungskosten zu beteiligen.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, 1.934,47 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 23.12.2002 den Antrag abgelehnt. Das Landgericht hat am 12.9.2003 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und dem Antrag, abgesehen von einer geringfügigen Abweichung bei den Zinsen, stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegner seien auf Grund des wirksamen und bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 18.11.2000 i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG, § 7 Nr. 2 GO verpflichtet, den geltend gemachten Anteil an den Sanierungskosten zu tragen.

Bei den sanierten Balkongeländern handle es sich um Gemeinschaftseigentum, da sie nicht ohne Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes beseitigt werden könnten. Nichts anderes ergebe sich aus der Gemeinschaftsordnung. Dort sei zwar bestimmt, dass die Balkone zum Sondereigentum gehörten. Eine ausdrückliche Regelung, die auch die Balkongeländer dem Sondereigentum zuweise, gebe es aber nicht. Im Gegenteil sei in der Gemeinschaftsordnung festgehalten, dass die Teile des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum zählten, die dessen äußere Gestaltung bestimmen.

Nach § 7 Nr. 2 a GO bestimme sich der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt sei. Hier liege eine anderweitige Vereinbarung nicht vor. Insbesondere greife die Ausnahmeregelung des § 7 Nr. 2 b GO nicht ein. Die Kosten der Balkonsanierung könnten nicht durch Messeinrichtungen festgestellt werden. Sie könnten auch nicht auf sonstige Weise einwandfrei getrennt pro Sondereigentumseinheit ermittelt werden. Diese Regelung ziele allein darauf ab, den jeweiligen Sondereigentümer insoweit in Anspruch nehmen zu können, als Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allein seiner Sondereigentumseinheit eindeutig zugeordnet werden könnten. Die alleinige Kostentragungspflicht solle einen Wohnungseigentümer also nur dann treffen, soweit ihm gemeinschaftliches Eigentum allein zugute komme. Dies sei hier nicht der Fall. Balkongeländer würden aus Sicherheitsgründen angebracht; außerdem dienten sie dem Sichtschutz. Daneben sei die Gestaltung der Balkongeländer aber eine Maßnahme, die nicht unerheblich den ästhetischen Gesamteindruck des Gebäudes betreffe und somit für alle Wohnungseigentümer von Belang sei. Die Regelung in § 7 Nr. 2 b GO erfasse somit nach ihrem Sinn und Zweck nicht die Verteilung der angefallenen Kosten für die Sanierung von Balkongeländern. Für die Richtigkeit dieser Lösung spreche im Übrigen auch, dass die Anwendung von § 7 Nr. 2 b GO nicht davon abhängig gemacht werden könne, in welcher Weise ein Handwerker seine Abrechnung (Pauschalpreis oder Einheitspreis) vornehme. Abgesehen davon sei auch zu berücksichtigen, dass nach § 5 GO jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sei, auf seine Kosten auch solche der für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen instandzuhalten, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums stehen. Zu solchen Anlagen gehörten auch die Balkongeländer.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Auffassung des Landgerichts, dass die Balkongeländer zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, steht in Übereinstimmung mit § 5 Abs. 2 WEG und entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (BayObLG NJW-RR 1990, 784; NZM 1999, 27 f.).

Ob sich die Zahlungspflicht der Antragsgegner im Hinblick auf § 1 Nr. 3, letzte Sätze GO und § 5 Nr. 2 GO unmittelbar aus den Regelungen der Teilungserklärung ergibt, kann offen bleiben. Jedenfalls müssen sich die Antragsgegner auf Grund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 18.11.2000 zu TOP 4 an den Kosten der Sanierung der Balkongeländer beteiligen. Zu Recht hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss nicht als nichtig angesehen; denn er ist allenfalls vereinbarungswidrig, aber nicht vereinbarungsändernd.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung